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任泽平最新文章:北京房价十年涨3.9倍跑赢印钞机,五环外涨幅更大

来源: 作者: 人气: 发布时间:2019-06-27

  我们提出了业内广为采用的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。基于上述框架,我们在2019年4月研究报告《中国城市发展潜力排名:2019》对全国除三沙市和港澳台外的336个地级及以上行政单元的发展潜力进行客观排名。

  在一个城市内部,哪里的房子涨幅大?我们在2018年8月研究报告《全球房价大趋势》中分析了国际主要大都市圈的房价涨幅,发现大都市圈特别是其核心区域房价涨幅显著高于其他地区。这也符合一般的(核心)地段为王标准。

  中国情况是否与此相同?本篇以北京市为例,分析一个城市内部不同地段的房价涨幅差异,考察其背后的逻辑及影响因素。数据来源主要为2009-2019年3月底北京市房管局登记的1336个新楼盘的成交记录,2011-2019年4月链家统计的53.3万套二手房楼盘的成交记录。

  摘要

  过去十年北京房价涨幅跑赢全国房价和印钞机。1)从新房看,2009-2018年北京市新房均价从1.4万元/平上涨至5.5万元/平,上涨3.9倍,远高于全国新房均价涨幅的1.9倍,高于M2涨幅的3.0倍;月成交6000套是北京新房成交价格走势的敏感值,当成交量持续超过6000套时,房价大概率上行。2)从二手房看,2011-2018年二手房均价年均涨幅12.5%,略低于同时期新房均价年均涨幅12.7%;二手房总价中位数年均涨幅15.8%,低于同时期新房总价中位数年均涨幅18.4%,月成交1.4万套是二手房成交价格走势的敏感值,当成交量持续超过1.4万套时,房价大概率上行。3)居民收入和产业发展与区域房价关系紧密。北京市2018年各区居民可支配收入、三产占比和新房均价相关系数达0.93、0.83,和新房总价中位数相关系数达0.82。

  不同区域涨幅差异:城市规划、产业发展、优质公共资源分布、人口流入。1)行政区-板块涨幅差异。新房:2009-2018年门头沟区、昌平区和顺义区年均涨幅分别以23.8%、21.7%和21.4%居北京市各区前三。门头沟区为最接近中心城区的生态涵养发展区,磁悬浮列车S1线开通提高内外通达性;昌平区以科技创新作为发展重点,人随产业走,2010-2018年合计净增44.7万人,居北京市各区第一。二手房:2011-2018年西城区、昌平区、顺义区和东城区年均涨幅分别以16.1%、16.1%、14.1%和13.2%位居前四。东西城区作为首都功能核心区,高端产业集聚、且优质教育医疗资源富集。板块:2009-2018年丽泽板块、北通州板块、方庄板块、北朝阳板块新房均价年均涨幅居板块前十,分别为23.9%、22.4%、21.4%、21.1%,多受益于城市规划利好。其中丽泽板块定位为金融商务区,各大房企打造“内城顶豪首区”。2)环线-距离涨幅差异。环线:2009-2018年期间新房六环外、五-六环、四-五环、三-四环、三环内均价涨幅分别为20.4%、20.5%、18.0%、17.0%、16.7%,五环外受益于城市空间外扩,年均涨幅高于五环内。距离:2011-2018年期间距天安门3km、5km、10km、15km、20km的楼盘年均涨幅18.0%、15.8%、15.9%、16.1%、17.6%。3km以内土地供给短缺、公共资源富集、产业高端,年均涨幅位居第一;距天安门5-15km主要为朝阳、海淀、丰台和石景山四区,2015-2018年合计减少96.7万人,教育医疗优势有所减弱,一般性产业向外疏解。距天安门20km房价低,2011年楼盘均价1.5万元/平、明显低于同期北京市二手房均价2.7万元/平,随着地铁线路外延,交通通达性提升居住功能。

  学区房涨幅差异:小学质量、入学政策、产业发展、住房质量。1)根据云房数据统计,2017年海淀区学区房溢价率为21.1%,高于东城区17.1%和西城区13.3%,中关村三小、史家小学、中关村一小学区房溢价率分别以34.1%、31.1%、29.4%居前三。2)小学质量、产业发展和住房质量决定学区房年均涨幅。以“东西海朝”一流一类小学、一流二类小学所有划片住房作为学区房,剔除成交数据缺失的学区房,共选取246个楼盘分析。2012-2018年一流一类小学、一流二类小学学区房年均涨幅分别为16.9%、17.6%,均高于“东西海朝”二手房平均年均涨幅13.8%。一流一类小学学区房涨幅低于一流二类小学,原因是一流一类小学学区房总价大,且部分一流二类小学教学实力和直升初中均不弱于一流一类小学。分行政区看,2012-2018年西城、朝阳、海淀和东城学区房年均涨幅分别为18.9%、17.3%、17.2%和16.2%。从房龄和面积看,2012-2018年老破小学区房年均涨幅17.6%高于非老破小学区房16.8%。3)入学政策调控导致学区房出现一定降温。以28个楼盘抽样分析,2017年6月朝阳区“多校划片”施行后,至2017年年底学区房下跌6.0%,同时期二手房下跌1.8%;2018年6月东城区“多校划片”施行后,至2018年底学区房下跌5.0%,同时期二手房上涨3.3%;2019年1月海淀区“多校划片”施行后,至2019年第一季度末学区房下跌6.0%,同时期二手房上涨2.0%。

  地铁房涨幅差异:距地铁站越近,涨幅越大。1)住房距地铁站越近,年均涨幅越大。以距地铁站500m以内为“正地铁房”,500-1000m为“准地铁房”,1000-1500m为“近地铁房”,超过1500m为“非地铁房”,共选取96个楼盘分析。2011-2018年正地铁房年均涨幅为16.2%,准地铁房年均涨幅15.2%,近地铁房年均涨幅15.1%,非地铁房年均涨幅14.1%。2)距地铁站越近,建设阶段和开通前后涨幅越大。2011-2018年期间,建设阶段正地铁房平均涨幅24.1%、准地铁房23.6%,近地铁房22.9%;开通前后(开通前1年年底至开通当年年底),正地铁房平均涨幅26.1%,准地铁房24.6%,近地铁房15.2%,住房距地铁站越近,年均涨幅越大。

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